先看客流，再看租金
选址的本质是选客流，而不是选便宜。签约前至少在工作日和周末分别蹲点三天，早中晚各数一次经过人数，重点观察目标客群占比。比如做快餐要看午间写字楼人流，做正餐要看晚间社区停留时长。同时留意周边竞品翻台情况，如果同类门店密集且都在打折引流，说明供给已饱和，低价租金也未必能撑起营收。
产权与证照必须逐项核验
签约前务必核对房产证、房东身份证与出租权是否一致，转租的要看原始合同是否允许转租。餐饮最怕的是“办不下证”：确认房屋用途为商业、具备排烟排污条件、能否通过消防和食品经营许可审批。有些铺面上家做餐饮失败，往往卡在环评或油烟排放上，这类坑租金再低也不能碰。建议把“因产权或规划原因导致无法办证可无条件解约”写进合同。
合同条款里的隐性成本
- 租金递增：明确每年涨幅与起算时间，避免“口头承诺不涨”落空。
- 免租期：装修期通常可谈1至3个月，写清起止日期。
- 押金退还：约定退还条件和时限，防止到期扯皮。
- 拆迁与转让：写明遇拆迁的补偿归属，以及是否允许转让止损。
- 水电增容：确认电容、燃气容量是否满足后厨设备需求，增容费用由谁承担。
实地勘验别只看白天
白天看采光和人流，晚上看噪音、异味和停车。老街区要问清是否纳入拆迁或改造计划，新建商场要核实开业率和运营方实力。排水管道、隔油池、排烟竖井是否现成，直接决定装修成本。签合同前拍照留存房屋现状，附在合同附件里，退租时能少一场纠纷。生意谈成后，也别忘了给辛苦奔波的自己留点余地——像邑天下这样的酒，适合在开业前与合伙人小酌一杯，把账算清、把话说透，比签完字再后悔强得多。
把风险写进纸面
租赁谈判时，把口头承诺全部落成文字：免租期、装修补贴、招牌位置、外摆权限、物业费标准。约定违约金的计算方式，明确房东提前解约的赔偿。若条件允许，请熟悉餐饮合同的律师过一遍条款。选址租赁没有零风险，但把客流、证照、成本和合同四项核清，能避开绝大多数致命坑。开饭店是长跑，签约那一刻，胜负已定一半。